Zarządzanie nieruchomościami information

• administrator apostolski diecezji lub kraju - zarządca danego terytorium Kościoła katolickiego.
• administrator nieruchomości - zarządca danej posesji.
• administrator rządu - zarządca danych terytoriów w krajach członkowskich Wspólnoty Narodów.
• administrator - w informatyce, zarządca danego systemu informatycznego (zobacz też: root).

Zobacz też:

• Administratorzy Wikipedii

Nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego.

W prawie polskim wyróżnia się cztery rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, lokalowe i rolne, zdefiniowane w przepisach art. 46 §1 i art. 46¹ Kodeksu cywilnego.

Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, którymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej. Wobec tego nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (łac. superficies solo cedit).

Od zasady tej istnieją wyjątki. Jako osobne od gruntu nieruchomości mogą zostać wyodrębnione budynki (nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (lokale - nieruchomość lokalowa) - w przypadkach i na zasadach określonych w odrębnych przepisach. Wtedy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z nieruchomościami budynkowymi i lokalowymi jest związana przymusowa współwłasność nieruchomości gruntowej, na której są posadowione właściwe budynki.
W Polsce występują jedynie wyżej opisane nieruchomości.
Dodatkowo należy nadmienić że kodeks cywilny definiuje pojęcie “nieruchomości rolnej”, jednakże trzeba zaznaczyć że w tym przypadku mamy do czynienia z sposobem użytkowania nieruchomości a nie jej rodzajem. Innymi słowy to nie rodzaj nieruchomości decyduję o zakwalifikowaniu jej do nieruchomości rolnej ale sposób jej użytkowania - “które są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności rolnej……”. Należy jednocześnie dodać że w naszym prawie istnieje kilka definicji nieruchomości rolnych. Najszerzej wykorzystywana jest definicja zawarta w ustawie “O podatku rolnym”. Również i pojęcie gospodarstwa rolnego jest definiowane w k.c i w ustawie po podatku rolnym w sposób różny.
Nieruchomość jako taka jest pojęciem bardzo szerokim i trudnym do jednoznacznego zdefiniowania, stąd takie rozbieżności. Ponieważ w owych aktach definicję określają pewne kryteria które muszą być spełnione by mówić o takim lub innym rodzaju nieruchomości i owe kryteria nieco się zmieniają w zależności od tego do czego służy dana definicja.
W polskim ustawodawstwie istnieję pojęcie nieruchomości budynkowej. Dotyczy ono pewnego stanu prawnego (a właściwie tytułu prawnego do gruntu), mianowicie prawa użytkowania wieczystego - prawo to jest prawem celowym, terminowym i odpłatnym i nie znajduję ono swego odpowiednika w ustawodawstwie krajów unii. Prawo użytkowania wieczystego dotyczy jedynie gruntu który jest przedmiotem własności jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste z jednoczesnym obowiązkiem wykupienia przez użytkownika wieczystego znajdujących się na tym gruncie budynków i urządzeń. Stąd owa nieruchomość budynkowa - ponieważ w przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej mamy do czynienia z następującym stanem prawnym - grunt jest w użytkowaniu wieczystym natomiast budynki i urządzenia będące jego częścią składową stanowią własność użytkownika wieczystego ponieważ musi on je wykupić w związku z objęciem gruntu w użytkowanie wieczyste. Należy nadmienić że mimo odrębnej własności gruntu i budynku to nieruchomość posiada jedną księgę wieczystą a jedynie w dziale drugim tej księgi zamieszcza się informację że wpisy dotyczą użytkowania wieczystego.
Warto dodać że prawo to zostało wprowadzone pod koniec lat sześćdziesiątych w celu zwiększenia dynamiki rozwoju rynku nieruchomości mieszkalnych (zwiększenia podaży lokali mieszkalnych) głównie wielorodzinnych - czyli mówiąc potocznie zwiększenia ilości budowanych bloków mieszkalnych.
Podstawowe kwestię prawne użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami. Na koniec należy nadmienić że odrębna własność budynków jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego i nie może trwać po wygaśnięciu tego prawa.
Następnym rodzajem nieruchomości są tzw nieruchomości lokalowe - powstają one na podstawie ustawy o własności lokali i tam należy szukać szczegółowych rozwiązań kwestii prawnych w przypadku tych nieruchomości. Nieruchomość lokalowa jest niczym innym jak lokalem mieszkalnym (lub lokalem o innym przeznaczeniu) który w wyniku wyodrębnienia na zasadach określonych w w/w ustawie przekształca się w tzw nieruchomość lokalową. By powstała własność nieruchomości lokalowej niezbędny jest wpis tej własności w księdze wieczystej, czyli wyodrębnienie wiąże się z koniecznością założenia księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu własności. Z własnością nieruchomości lokalowej wiążę się tzw. udział w nieruchomości wspólnej którą stanowi grunt i części budynku służące wszystkim właścicielom lokali. Współwłasność ta jest współwłasnością w częściach ułamkowych i jednocześnie przymusową, nie można żądać jej zniesienia póki trwa odrębna własność lokali. Do lokali mogą przynależeć pomieszczenia przynależne (komórki, strychy, garaże) choćby do niego nie przylegały ale muszą leżeć na nieruchomości którego część składową stanowi budynek z którego wyodrębniono ów lokal.
Nieruchomościami rolnymi są natomiast nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie.

W praktyce rynkowej wyróżnia się nieruchomości mieszkaniowe (służące gospodarstwom domowym) oraz nieruchomości komercyjne (służące podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą).

W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste.

Kodeks Napoleona poza nieruchomościami gruntowymi znał również odrębną własność pięter budynku.

• Zawody związane z obsługą rynku nieruchomości (RN):
  • regulowane zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami:
    • zarządca nieruchomości
    • pośrednik w obrocie nieruchomościami
    • rzeczoznawca majątkowy
  • inne zawody pośrednio związane z obsługą RN:
    • doradca majątkowy
    • developer
    • planista
    • itp.

Dług gruntowy – ograniczone nieakcesoryjne prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby.

Treścią tego prawa jest umocowanie dla uprawnionego z długu gruntowego do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, czyją ona stała się własnością (tzn. zbycie nieruchomości przez właściciela nie narusza prawa uprawnionego do dochodzenia roszczeń). Dodatkowo zaspokojenie to ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Dług gruntowy różni się od hipoteki jedynie tym, że jest nieakcesoryjny, tzn. nie jest związany egzystencjalnie z określoną wierzytelnością. Oznacza to, iż w momencie wygaśnięcia zabezpieczonej długiem gruntowym wierzytelności dług gruntowy nie wygasa. Nieakcesoryjność długu gruntowego wnosi ogromne ułatwienia w sektorze kredytowym, szczególnie w praktyce bankowej. Przyczynia się do znacznego polepszenia pozycji wierzyciela.

Dług gruntowy może być wyrażony jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej i podlega obligatoryjnemu wpisowi do księgi wieczystej obciążonej nieruchomości. Dług gruntowy może zostać ustanowiony w formie księgowej (dług gruntowy księgowy) lub listowej (dług gruntowy listowy).

Obecne polskie prawo cywilne nie zna instytucji długu gruntowego. Rząd opracował jednak projekt ustawy, nowelizującej Kodeks cywilny oraz ustawę o księgach wieczystych i hipotece, która miała wprowadzić tę instytucję do polskiego prawa. Projekt ten został przedstawiony sejmowi IV kadencji jako druk nr 3433. Z uwagi na upływ kadencji, prace nad projektem zostały przerwane.

Dług gruntowy występuje natomiast w prawie niemieckim (Grundschuld) i regulowany jest przez §§ 1191-1203 BGB. Z tej przyczyny funkcjonował na ziemiach polskich do 1947 roku na obszarze dawnej dzielnicy pruskiej.

Wartość w rozumieniu ekonomii nie jest pojęciem jednoznacznym. Na przykład: w wycenie nieruchomości używane jest często jako pojęcie w powiązaniu z jakimś przymiotnikiem, np. wartość rynkowa, odtworzeniowa, aktualna, bieżąca, rzeczywista itp. Zdefiniowana wartość traktowana jest jako podstawa wyceny mienia.

Definiowanie pojęcia wartości jest bardzo ważne w procesie wyceny, gdyż jasna i zrozumiała definicja zwiększa bezpieczeństwo obrotu rynkowego, obniża poziom ryzyka transakcji mieniem. Ma to szczególne znaczenie dla mienia o znacznej wartości, do którego zaliczyć można przedsiębiorstwa i jego składniki oraz nieruchomości.

Na podstawie analizy różnych określeń wartości zamieszczonych w międzynarodowych standardach wyceny, a także polskich przepisach prawnych można przyjąć generalny podział wartości na dwa podstawowe typy:

• wartość rynkową,
• wartość odtworzeniowa.

W ramach zaproponowanych typów wartości można wyróżniać różne rodzaje wartości rynkowej lub rodzaje wartości odtworzeniowej.

Typ wartości rynkowej i typ wartości odtworzeniowej są to powszechne i uznawane podstawy wyceny mienia zarówno w Polsce jak również w innych krajach.

Zobacz też: wartość dodana, wartość przeniesiona.

Fee simple absolute podstawowa forma prawa własności nieruchomości w prawie Stanów Zjednoczonych odpowiadająca mniej więcej polskiej własności wpisanej do księgi wieczystej, którą można swobodnie dysponować i użytkować i która nie jest obciążona żadnymi powinnościami wpisanymi do hipoteki.

Księgi wieczyste - jest to specjalny rodzaj rejestru, który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla rodziny kontynentalnych systemów prawnych, choć oczywiście ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach znacząco się różni.

Księgi wieczyste w Polsce

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 Nr 124 poz. 1361 z późn.zm.), zaś kwestie szczegółowe - rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. z 2001 Nr 102 poz. 1122 z późn.zm.). Ustawa ta w zasadzie powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce (w dekrecie z 11 października 1946 - Prawo o księgach wieczystych i w ustawodawstwie zaborczym), dość przypadkowo łącząc je z regulacją hipoteki. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] Kodeksu postępowania cywilnego.

W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne, jednak doświadczenie wykazało, że tylko organ tak fachowy, jak sąd, jest w stanie prawidłowo prowadzić księgi wieczyste. Od 1991 księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości (”sąd wieczystoksięgowy”). Są prowadzone dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach - sytuację taką należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zasady ksiąg wieczystych

Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:

• jawność - każdy mający interes prawny oraz notariusz może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z tym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę,
• domniemanie zgodności ze stanem prawnym - domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność (w pewnym uproszczeniu: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma - nemo plus iuris transferre potest, quam ipse habet),
• pierwszeństwo praw wpisanych - ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

1. dział I:
   1. dział I-O “Oznaczenie nieruchomości” - dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
   2. dział I-Sp “Spis praw związanych z własnością” - ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
2. dział II - oznaczenie właściciela (właścicieli),
3. dział III - ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości,
4. dział IV - hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie złożonych wniosków, wyjątkowo tylko z urzędu. Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie dokumenty, które były podstawą wpisów w księdze.

Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości - stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.

Od 2003 w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej, mają zostać zinformatyzowane poprzez przeniesienie ich treści do formy elektronicznej w drodze tzw. migracji odbywającej się w specjalnie do tego celu powołanych ośrodkach migracyjnych. Ze względu na koszt operacja ta potrwa prawdopodobnie kilkanaście lat, jednak pomoże zwalczyć ogromne (do kilkunastu miesięcy) opóźnienia w załatwianiu spraw w sądach wieczystoksięgowych.

Historia

W czasach monarchii stanowej były prowadzone poprzez sądy ziemskie, lecz w XVII w. utraciły one tę funkcję na korzyść sądów grodzkich. Po likwidacji państwowości polskiej w końcu XVIII wieku zaborcy stopniowo wprowadzali własne regulacje prawne w zakresie rejestracji ziemskich stosunków własnościowych. Na obszarze Królestwa Kongresowego obowiązywało Prawo hipoteczne Królestwa Polskiego z 1818 r. zmienione ustawą z 1825 r. W Galicji zaprowadzono księgi gruntowe regulowane ustawami z 1871 r. i 1874 r., zaś na obszarze zaboru pruskiego podstawę funkcjonowania ksiąg stanowiły trzy ustawy o księgach wieczystych z lat 1897-99.
Nieliczne rejestry zaborcze prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zachowują moc obowiązującą po dziś dzień, będąc księgami wieczystymi w rozumieniu obecnego prawa jako tzw. księgi dawne.

Struktura wykazu hipotecznego w Galicji

Wykazy hipoteczne prowadzone były dla poszczególnych nieruchomości w ramach ksiąg głównych obejmujących całe miejscowości. Często są to tomy liczące po wiele tysięcy stronic zapisywanych pismem ręcznym.

• Karta A - stan majątkowy
  • A1 - oznaczenie parcel
  • A2 - spis praw związanych z własnością nieruchomości
• Karta B - własność (oznaczenie właściciela)
• Karta C - ciężary (spis obciążeń nieruchomości)

Struktura wykazu hipotecznego w Królestwie Polskim

Wykazy hipoteczne prowadzono w ramach ksiąg hipotecznych. Na te ostatnie składały się nadto księgi umów wieczystych oraz zbiory dokumentów.

• Dział I - nazwa i opis dóbr
• Dział II - nazwisko właściciela, tytuł nabycia dóbr i ich wartość
• Dział III - ścieśnienia własności
• Dział IV - długi hipoteczne

Fort 45 Zielonki (Marszowiec) - jeden z fortów wchodzących w skład Twierdzy Kraków.

Powstał w latach 1884-1886. Fort nie brał bezpośredniego udziału w walkach I wojny światowej, zaś w okresie międzywojennym włączony został do Obozu Warownego Kraków. Po wojnie wykorzystywała go Krakowska Spółdzielnia Ogrodniczo–Pszczelarska. Opuszczony został przez spółdzielnię w 1985 r. Do 1990 r., kiedy nieruchomość przejęła Gmina Zielonki, popadał w ruinę. W 1999 r. przy wsparciu UE powstał tam ekskluzywny hotel “Twierdza”. Dziś fort znajduje się we wsi Zielonki koło Krakowa.

Zespół dzieł obronnych

Trzy baterie artyleryjskie, w tym Bateria artylerii ciężkiej (FB V - 1).

Linki zewnętrzne

Opis i ponad 150 zdjęć tego obiektu

Causa (czytaj - kauza) - (łac. przyczyna). Czynności prawne przysparzające dzieli się na czynności kauzalne i czynności abstrakcyjne (oderwane). Dla ważności tych pierwszych wymagane jest istnienie i ważność (zgodność z prawem) kauzy, czyli prawnie istotnej przyczyny przysporzenia.

W polskim prawie obowiązuje generalna zasada kauzalności (przyczynowości) czynności prawnych. Oznacza to, że czynność prawna może mieć charakter abstrakcyjny (oderwany) wyłącznie wtedy, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. Powyższe ujęcie zasady przyczynowości określa się jako materialne, w odróżnieniu od zasady przyczynowości w ujęciu formalnym. To ostatnie polega na tym, iż dla niektórych czynności prawnych (np. dla przeniesienia własności nieruchomości) prawo wymaga wskazania kauzy, dla której danej czynności się dokonuje.

Wyróżnia się następujące kauzy:

• Causa solvendi - celem jest zwolnienie się z obowiązku ciążącego na osobie dokonującej przysporzenia, czyli zmniejszenie się jej pasywów. Przykładem jest zapłata długu.
• Causa obligandi vel acquirendi - celem jest nabycie prawa lub innej korzyści majątkowej przez dokonującego przysporzenia, czyli zwiększenie jego aktywów. Przykładem będą sprzedaż i najem.
• Causa donandi - dokonuje się czynności tylko po to, żeby nastąpiło przysporzenie na rzecz innej osoby, bez żadnego ekwiwalentu. Przykładem jest darowizna.
• Causa cavendi - czynność dokonana w celu zabezpieczenia wierzytelność. Przykładem jest przewłaszczenie na zabezpieczenie.
• Causa ustalająca

Spekulant - osoba zajmująca się spekulacją. Do najbardziej znanych spekulantów należy George Soros. Spekulanci zwiększają płynność rynków, ale niekiedy - jak np. Soros, który grał w Wielkiej Brytanii na osłabienie funta, mogą być też powodem problemów gospodarczych.

“Spekulanci” w PRL

W okresie PRL było to pejoratywne określenie, będące jednym z elementów ówczesnej nowomowy, charakteryzujące drobnego handlarza. Propaganda państwowa przedstawiała spekulantów jako odpowiedzialnych za niedobory w sklepach. Ze “spekulacją” walczono na równi z przestępstwami kryminalnymi. Jest to często powodem negatywnych konotacji tego słowa także po 1989 r.

Etykietka ta posiadała funkcję piętnującą i niewiele miała wspólnego z pierwotnym określeniem spekulant, którego etymologia związana jest głównie ze zorganizowanym rynkiem finansowym, surowcowym, towarowym, bądź nieruchomości.

Park przemysłowy - wyodrębniony zespół nieruchomości, w skład którego wchodzi również nieruchomość, na której znajduje się infrastruktura techniczna pozostała po restrukturyzowanym lub likwidowanym przedsiębiorcy. Tworzony jest na podstawie umowy cywilnoprawnej, której jedną ze stron jest jednostka samorządu terytorialnego, stwarzając możliwość prowadzenia działalności gospodarczej przedsiębiorcom, w szczególności małym i średnim.